Co sprawdzić przed zakupem działki?
Znajdujecie piękną działkę w okolicy, gdzie chcielibyście zamieszkać. Oczami wyobraźni widzicie wymarzony dom stojący w idealnym miejscu. Teraz wystarczy tylko umówić notariusza i możecie zaczynać realizację największych marzeń.
Taki scenariusz oczywiście jest możliwy, jeżeli po drodze nie napotkacie pewnych przeszkód. W niektórych przypadkach przeszkody te mogą okazać się dużym utrudnieniem, a czasami wręcz uniemożliwią wybudowanie domu. Jest to możliwe nawet w miejscu, gdzie sąsiednie działki będą już zabudowane i na pierwszy rzut oka nic nie wzbudzi waszych podejrzeń.
Dlatego zanim przystąpicie do transakcji, koniecznie powinniście szczegółowo sprawdzić działkę.
Sprawdzenie działki na Geoportalu
Geoportal jest to platforma internetowa zawierająca szeroki zbiór danych katastralnych, środowiskowych, cyfrowe mapy topograficzne, geologiczne, hydrograficzne, infrastrukturę techniczną oraz wiele innych informacji i narzędzi. Korzystając z Geoportalu można w bardzo szybki sposób zlokalizować działkę, poznać jej numer, granice, a także informacje o właścicielach. Geoportal posiada dostęp do miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz rejestrów publicznych, rejestru cen nieruchomości czy rejestru zabytków. Można zweryfikować czy działka nie jest położona w strefie ochronnej, obszarze Natura 2000, itp. Na mapach oznaczone są linie energetyczne, gazowe, wodociągowe i kanalizacyjne. Geoportal to podstawowe narzędzie do wstępnej analizy działki.
Ewidencja Gruntów i Budynków
Ewidencja Gruntów i Budynków jest oficjalnym rejestrem zawierającym informacje o nieruchomościach. Zawiera dane o położeniu działek, ich powierzchni i granicach, sposobie użytkowania i klasach bonitacyjnych. Ponadto znajdują się tam informacje o budynkach oraz dane właścicieli, użytkowników wieczystych, zarządców i ewentualnych obciążeniach nieruchomości.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) / Warunki zabudowy (WZ)
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to dokument o charakterze aktu prawnego, który jest tworzony na podstawie przepisów prawa planistycznego i zagospodarowania przestrzennego. Reguluje sposób zagospodarowania danego obszaru. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego można znaleźć informacje o dozwolonej zabudowie, jej przeznaczeniu i powierzchni, maksymalnej wysokości i szerokości budynku, liczbie kondygnacji, liniach zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, intensywności zabudowy, kształcie dachu, kącie nachylenia, kolorystyce, itp.
Jeżeli dla danego obszaru nie ma uchwalonego MPZP to należy złożyć wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Warunki zabudowy można w dużym uproszczeniu nazwać takim małym MPZP dla konkretnej działki. Wspomniane dokumenty stanowią podstawę do rozpoczęcia projektowania domu i powinny być pozyskane jeszcze przed zakupem danej działki.
Księga Wieczysta – obciążenia nieruchomości
W Księdze Wieczystej zapisane są aktualne informacje dotyczące stanu prawnego nieruchomości. Oprócz danych właścicieli i nieruchomości znajdują się tam wszelkie obciążenia. Przede wszystkim należy sprawdzić czy osoba podająca się za właściciela jest nim faktycznie i czy są inni współwłaściciele. Często zdarza się, że osoby wpisane w księdze wieczystej nie są jednomyślne w sprawie sprzedaży działki, co uniemożliwia dokonanie transakcji. Ponadto ważne jest sprawdzenie wpisów w Księdze Wieczystej dotyczących hipoteki, postępowań, roszczeń, służebności, prawa dożywocia, itd. Wszystkie te obciążenia mogą stanowić dużą przeszkodę w zakupie działki.
Analiza gruntu
Przeprowadzenie badań gruntu to inwestycja, którą warto rozważyć jeszcze przed dokonaniem zakupu działki. Dlaczego jest to takie istotne? Koszt przeprowadzenia badań najczęściej nie przekracza 2000 zł, a występowanie gruntów słabonośnych, organicznych, wysokiego poziomu wód gruntowych lub potencjalnego zagrożenia ruchami mas ziemnych może mieć ogromny wpływ na kalkulację kosztów budowy. Wykrycie tego typu problemów jeszcze przed zakupem działki pozwala uniknąć niepożądanych niespodzianek i może stanowić również dobry argument negocjacyjny.
Parametry działki
Wymiary działki, kształt oraz spadek terenu mają znaczący wpływ na usytuowanie, bryłę i wielkość domu. Nie zawsze jest tak, że duża działka daje większe możliwości. Dopiero szczegółowa weryfikacja ukazuje pełen obraz sytuacji. Nieprzekraczalne i obowiązujące linie zabudowy, odległość od gazociągu i linii energetycznych, zacienienie, itp., to tylko kilka z wielu parametrów do sprawdzenia przed zakupem działki. Przykładowo samo wyrównanie terenu, które z pozoru wydaje się niedrogą inwestycją, w rzeczywistości często zwiększa koszty budowy o kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Media
Powszechnie wiadomo, że przed zakupem działki należy sprawdzić, czy posiada dostęp do mediów. Jednak sama obecność mediów to nie wszystko. Koniecznie należy zweryfikować kto jest ich właścicielem oraz czy będzie można się do nich przyłączyć i na jakich zasadach. Właściciel będący osobą prywatną może nie zezwolić na przyłączenie się do mediów bądź postawić niekorzystne warunki. Zawsze trzeba sprawdzić wszystkie warunki doprowadzenia mediów, czas w jakim może być zrealizowane przyłącze, a także koszty, które czasami mogą okazać się bardzo wysokie.
Warunki wodne
Pisząc o warunkach wodnych panujących na działce mamy na myśli wszelkie rodzaje wód powierzchniowych i gruntowych, jak również drenaże, rowy melioracyjne, cieki wodne, linie brzegowe, żyły wodne, stawy i oczka wodne. Występowanie tego typu wód może wiązać się z dodatkowymi obostrzeniami, np. zachowaniem odpowiedniej odległości zabudowy, czy uzyskaniem zgody odpowiednich organów Państwowych. Ponadto wysoki poziom wód gruntowych sprawia dodatkowe trudności podczas budowy oraz podwyższa jej koszty. Warto również zwrócić uwagę na pojęcie zmiany stosunków wodnych, czyli zakłócenia naturalnych przepływów wód, co może spowodować szkody na sąsiednich gruntach. Likwidacja rowu, podniesienie poziomu lub utwardzenie terenu na działce, zasypanie zbiornika wodnego, itp., mogą być przyczyną zmiany stosunków wodnych. Następstwem takich działań dla właściciela działki może być konieczność odtworzenia stanu sprzed zmian.
Sąsiedztwo
Mieszkanie w danym miejscu nie zamyka się jedynie w granicach własnej działki. Sąsiedzi mają czasami bardzo duży wpływ na komfort życia we własnym domu. Warto przed zakupem działki zapukać do drzwi sąsiadów, poznać ich i jednocześnie zasięgnąć opinii o okolicy. Czasami takie spotkanie ujawnia mnóstwo dodatkowych spraw, które mogą wpłynąć na decyzję o zakupie działki. Dobrze znany z filmu tzw. „spór o miedzę” może również występować w rzeczywistości. Niekiedy będzie konieczność zaangażowania geodety lub przeprowadzenia postępowania sądowego.
Uciążliwa okolica
Niektóre mankamenty lokalizacji, takie jak wszelkiego rodzaju drogi szybkiego ruchu, torowiska, bliskość dużych obiektów przemysłowych, lotniska, itp., widać już podczas pierwszej wizyty na działce. Czasami jednak nie jesteście w stanie dostrzec wszystkich „niespodzianek”. Uciążliwości mogą występować przy określonych warunkach lub w danym czasie. Kilka wycieczek po okolicy, najlepiej o różnych godzinach, to absolutna podstawa przed zakupem działki. Bliskość oczyszczalni ścieków, przepompowni, składowisk odpadów, farm wiatrowych i fotowoltaicznych, ferm drobiu, a także wielu innych obiektów może okazać się bardzo uciążliwa dla pobliskich mieszkańców.
Przyszłe inwestycje
„Tu na razie jest ściernisko, ale będzie San Francisco…” Popularny tekst piosenki doskonale ukazuje to co może się stać w najbliższej przyszłości. Dzisiaj jest piękna i spokojna okolica, a w przeciągu kilku najbliższych lat powstanie duży obiekt przemysłowy lub inna inwestycja, która znacząco obniży komfort mieszkania w tej lokalizacji. Również w drugą stronę, przyszłe inwestycje mogą zwiększyć atrakcyjność potencjalnego miejsca zamieszkania. Zawsze warto się dowiedzieć jakie są planowane przedsięwzięcia w okolicy.
Przedstawiliśmy kilka najważniejszych punktów do sprawdzenia przed zakupem działki. Oczywiście informacje te nie wyczerpują całkowicie tematu niespodzianek, które mogą wystąpić podczas planowania i realizacji budowy domu. W niektórych przypadkach konieczne będzie wykonanie szerszej analizy obejmującej dodatkowe zagadnienia, np. klasyfikacja gruntu, odrolnienie, wyłączenie z produkcji rolnej, decyzje środowiskowe, skarpy, osuwiska, zapadliska, odpady i skażenia na gruncie, budowa na terenie stref górniczych, strefy rewitalizacji, dodatkowe umowy, itd.
W Mury do Góry wspieramy naszych inwestorów od samego początku. Zawsze staramy się przewidywać wystąpienie potencjalnych przeszkód. Wykonujemy szczegółową analizę działki i przygotowujemy plan budowy. Dzięki temu nasi inwestorzy mają „spokojną głowę”, a my realizujemy projekty zgodnie z harmonogramem, zapewniając wysoką jakość i trwałość na lata.
Skontaktujcie się z nami i poznajcie zalety budowy z Mury do Góry.